刘声平律师 | 土地使用权限缩水15年？律师提醒：市民购房须查清确切使用权限，免进陷阱
近日，业主陈先生向记者反映了这一件烦心事：“购房合同上明明写着土地使用权限是70 年，房产证办下来后使用权限无端缩水了15 年，我很难理解。
业主投诉
合同与房产证上的土地使用权限不符
2006年下半年，陈先生想用十几万元积蓄搞点房产投资，就选中市区江北信合大厦，买了一个卖电子元器件的铺位。经过售楼小姐一番推介之后，在当年8月正式签了合同。合同签好后，陈先生就没再去管，直到不久前，由开发商代办好了房产证。
“拿到房产证后，我又翻了一下合同，结果让我大吃一惊：房产土地的使用权限整整缩水了15年！”陈先生说，当初签合同的时候，他也仔细看了，上边明明显示该房产土地的使用权限是70年，怎么到了房产证上就莫名少了那么多呢?根据陈先生提供的购房合同和房产证，记者看到，合同上确实明确写着：该项目土地用途是商业办公用地，士地使用权
限为1992年1月15日至2062年1月15日。而房产证上的使用权限却是到2047年8月14日。
陈先生展示房产证和购房合同（本报记者罗孝宗 摄）
开发商
当初买作住宅用地，后来改成商业用地
房产土地使用权限相差那么大，陈先生认为这是开发商故意欺骗购房者。14日上午，他找到信合大厦楼盘的开发商讨说法。
对于陈先生的指责，开发商方面似乎有些无奈。在现场接待的相关负责人解释说，当初老板买这块地是作为住宅用地的，所以有70年的使用权限。2007年进行开发时，根据情况调整成了商业办公项目。而根据国家关于出让土地使用权限的政策，商业用地的使用权限只有40年。
“40年的权限，是完全符合国家政策的。因为业主本身就是买的商铺，而不是住宅，所以实际上并不会因此受损失。至于合同上的数字，是因为那时没有及时改过来。对此，我们也期盼业主们多谅解。”该负责人表示。
律师
卖房时若未告知买房者，开发商违约
刘声平律师介绍，土地的使用权限是从土地出让开始算起的，而现实中由于开发商买了土地后，闲置多年才开发，所以常有出现房产土地使用权限缩水的情况。虽然到使用权限满了，业主可以通过重新办理土地使用权岀让手续获得延期。但是需要缴纳土地使用费，这对于业主来说，实际上造成了一定的损失。
刘律师认为，这种缩水如果是开发商引起的，那么业主的损失自然应由开发商来承担。开发商在预售商品房前必须已交付全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书。也就是说，开发商在售楼之前对土地的性质和使用权限是知晓的。如果开发商卖房时没有及时告知买房者，而业主事后发现这个情况，则开发商的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。“开发商的做法侵害了购房者的知情权和合同权益，消费者完全可以依据《合同法》和《消费者权益保护法》维护自己的权益。但是，至于具体该如何赔偿，按照怎样的标准目前房产相关的法规中并没有明确的规定。”刘律师说。由于缺乏具体的法律规范，开发商又相对处于强势，因此，购房者常常很难得到赔偿。刘律师提醒，市民在购房时一定要问清楚房子的确切使用权限，以避免掉进陷阱。
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使用权限缩水，判开发商赔5000
《福州晚报》报道，业主刘某与福州某开发商签订购房合同，合同中写明刘某所购某店面土地使用权为70年，然而等刘某办下产权证时，才发现使用年限比合同约定少了30年，双方打起官司。后来经过福州市仲裁委仲裁，因开发商存在明显过错，赔偿刘某5000元。
2002年11月，刘某与某开发商签订购房合同，买下台江区八一七路某楼盘两间店面。双方在合同第一条约定，土地使用年限自1999年5月17日到2069年5月17日。2005年11月，刘某领取了所购房屋的土地使用权证，发现所购房屋的土地使用终止日为2039年5月17日，比合同约定少30年。双方发生纠纷。
随后，刘某向福州市仲裁委提出仲裁申请。刘某认为，开发商在售楼时以所售店面土地使用权限达70年作为“卖点”，抬高了房产价值，欺骗了购房者，要求开发商赔偿3.9万余元。福州市仲裁委审理后认为，刘某所签合同中关于“土地规划用途为商住，土地使用权限自1999年5月17日到2069年5月17日”的条款，因与《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相抵触而无效，刘某的店面依法只能拥有40年的土地使用权。但开发商提供了无效条款的合同，令购房者产生不现实的期盼，造成有利于开发商的购房意向。开发商的过错给购房者造成一定的经济损失，所以开发商应向刘某赔偿5000元。
本报记者 罗孝宗
原文出处：罗孝宗，《土地使用权限缩水15年？律师提醒：市民购房须查清确切使用权限，免进陷阱》，惠州日报，2009-06-15（B1）
