刘声平律师 | 房客装修出租房须经房东同意——最高人民法院发布《解释》处理房屋租赁纠纷
在拥有自己的房子之前，不少人都有过租房的经历。房屋租赁过程中常常会发生一些纠纷。由于没有明确的标准，发生争议时公说公有理、婆说婆有理，最后吃亏的往往还是租房者。以后，这种状况将得到改变。自本月起，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)开始施行。其中，针对房屋装修、房屋转租、产权变更等一些有争议的问题，作出了详细规定。记者特选取几个典型案例，邀请刘声平律师进行解读，并给租房者和房屋出租人一些提醒。
关键词：装修承租房
案例：花钱装修档口，能否要求房东补偿?
3年前，刘先生租了个档口做生意，租金每个月2000元，合约期限为3年。根据经营需要，在征得房东同意后，刘先生对房子进行了装修。合同到期后，刘先生要求按原约定继续租赁。但房东要求租金每月2500元，否则就不愿意再租给他，因为别人愿意出比这还高的价钱。最后协商不成，刘先生就提出：房子经过他的装修，条件比当初好了许多，所以房东才能租出高价，但自己为此投入了3万多元，而这些装修的东西没办法取下来带走，他要求房东补偿1万元。对此要求，房东觉得没有道理：“又不是我要你装修的，我还没怪你装修破坏了房样，要你赔偿呢。”
解读
获得同意装修承租房，房客无权要求房东补偿装修费
刘声平说，为了经营需要或者住得更舒服一些，租房者经常需要对租房进行一些必要的装修装饰，为此引发的纠纷是房屋租赁纠纷中最突出、也是最有争议的问题。
《解释》确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权的，要承担侵权责任。承租人经出租人同意而装饰装修承租房的，则应区分情况适用不同的处理原则。如果承租人是经出租人同意而进行的装饰装修，那么租货期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。除非当事人另有约定，否则在租赁期限届满时，即使承租人是经出租人同意才对承租房进行装饰装修，承租人仍无权请求出租人补偿自己已支付的装饰装修费用。
提醒：签租房合同前，应仔细检查房子的情况，并将一些关键的情况作为附件记录在合同中。在租房过程中，租房者应当爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
关键词：房屋转祖
案例：转租价格更高，房东不同意房客转租
去年7月份，马小姐大学毕业后在市区江北某公司找了一份工作。由于公司不包吃住，马小姐只好租房住，签了年的租期合同。结果3个月试用期满后，马小姐被分配到该公司的一个分部上斑。马小姐向房东提出要提前解除合同，退回1000元押金。房东说不住可以，但合同没到期押金不能退。于是，马小姐就提出自己再找个人来租，房东同意了。不久，马小姐就把房子转租给了另外一个人。后来，房东听说转租时，马小姐得到的租金比他原来得到的要高出不少，觉得亏了，就说转租合同无效不能转租。
解读
经房东同意，租房者有权转租并获得收益
刘声平说，房客因工作变动或者生意改行，需要提前中止租房合同。而这时候合同没到期，房东一般不愿意解除合同。为此，房客常常将房子转租给第三人。转租的价格比原租金高，高出的这部分收益到底该归谁?
关于房屋转租，《城市房屋租赁管理办法》和《解释》等法规规定，转租房屋需要取得出租人的同意，否则转租无效。同意的方式包括书面同意，也包括出租人在知道该事实的6个月内未提出异议。经过出租人同意的，租房者就能依据转租合同享有相应的权利和承担义务，取得出租收益是理所当然的。
提醒：转租房子一定要事先告知房主，并且获得其同意。同时，转租同不能超过原租赁合同中剩下的期限，超出部分在法律上是无效的。
关键词：产权变更
案例：租赁合同没到期，房东突然换了人
今年初，李女士在下角某小区租了套房子，租期约定为半年。结果在3 月份，突然有一个陌生人找上门来，说房子是他的，要求李女土两天之内搬走。李女士感到莫名其妙，急忙找房东问个究竟。原来房东把房子卖给了他。房东这种做法让李女士很恼火，她要求房东退回租房押金，并退还已收的3个月房租作为违约赔偿金，否则就不搬走，直到合同期满。
解读
房屋产权要变更，房东要提前告知房客
租赁期间，房屋发生产权变更的，房主应该在合理期限内提前告知租房者，否则应承担相应损失。如果产权变更造成租赁合同解除或者提前中止的，也应该按照合同约定给予补偿。
《解释》还明确规定，对于所租赁的房屋，租房者享有同等条件下的优先购买权。
提醒：房子出租了，房屋的所有权人虽然还没变，但出租人取得了租房收益，就应该承担相应义务。在租赁期间，因为出租人的原因影响租房者居住的，理应赔偿损失。
本报记者罗孝宗
原文出处：罗孝宗，《房客装修出租房须经房东同意——最高人民法院发布《解释》处理房屋租赁纠纷》，惠州日报，2009-09-16（B2）
