新冠肺炎疫情下对房屋租金减免问题的分析探讨

      一场突如其来的疫情，让大家猝不及防，自新型冠状病毒肺炎疫情发生以来，中央和地方各级政府纷纷启动重大公共突发卫生事件一级响应，出台各类如隔离、封城、交通管制、延长春节假期、禁止提前复工等一系列措施，这无疑打乱了很多人的生活和工作计划，而对于商铺、写字楼等经营性房屋的经营者、租房生活的人而言，无疑多了一份苦恼，据《中国企业家网》记者调查，仅春节期间餐饮零售销售额损失近5000亿元，街头能见到的人都寥寥无几，可想而知这场疫情给我们带来多大的影响。

但在各企业苦苦支撑之时，出现了万达广场、宝龙商业、华润置地等“中国好房东”在疫情期间主动减免租客的租金，该暖心举动如一缕春风瞬间吹暖了华夏大地。

然而，对于那些未提出减免租金的房东，租客是否可以提出减免租金呢？      

本文笔者将通过相关法条和检索“非典”疫情时期类似案例，对房屋租金减免问题进行分析探讨。

        一、经营性住房租金能否减免分两种情形

      （一）查看房屋租赁合同有没有约定

        具体查看双方签订的房屋租赁合同，倘若合同中对疫情下的租金减免事项有明确约定的，应按照约定执行；若合同未作约定，则租客无法依据合同要求减免租金。

      （二）分析有无租金减免的法定事由

        新型冠状病毒肺炎疫情是否可以减免，主要分析是否存在直接影响租房合同无法履行、无法使用房屋的客观事实和无需支付租金的法律依据及类似案例。

        最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》法[2003]72号（该通知目前虽已失效，但因“非典”疫情与本次疫情相识，甚至本次疫情比“非典”疫情更为严重，因此该通知对于分析突发性公共安全事件涉及的相关法律问题，有一定参考价值）中第三条第三项规定：

 1.由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；

 2.因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。即适用不可抗力处理。

 笔者也检索了当年相关司法案例，供大家参考：

支持减免租金的案例

不支持减免租金的案例

        经总结，以往案例援引不可抗力、公平原则、情势变更等支持租金减免的请求，笔者分析如下：

        能否援引不可抗力、公平原则、情势变更，要求减免房租？

        不可抗力、公平原则、情势变更

不可抗力，指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

公平原则，《民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”

情势变更，《合同法司法解释二》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”，情势变更原则实则是公平原则的具体体现。

        分析、探讨

目前为止，仅法工委发布规定明确本次疫情属于不可抗力，本次疫情的发生，是一般民事主体不可预见、不能克服及不能避免的。

为了防控疫情，2020年2月4日，广东省委全面依法治省委员会办公室印发《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急行政执法工作的指导意见》各地各部门可依法采取的七类应急执法措施中提及，禁止或者限制使用有关设备、设施，关闭或者限制使用有关场所，中止人员密集的活动，或可能导致危害扩大的生产经营活动以及采取其他保护措施。全省各地文化馆、图书馆等暂停对外开放，娱乐场所、网吧等暂停营业，暂停所有星级酒店举办的一切大型会展和文娱活动。

笔者认为，政府相关主管部门做出了关闭娱乐场所、限制人员出行等临时应急决定，当事人即便尽最大努力也无法避免并必须遵照执行，当事人被强制性限制无法使用房屋的情形应定性为不可抗力，如继续履行合同，将有显丧失公平，这时我们认为可援引公平原则、情势变更或不可抗力，在这期间的租金应相应减免。

但是，部分承租人是基于疫情考虑，自行决定暂停营业等而未使用房屋的情形，我们认为这并不符合不可避免并不能克服的情形，不属于受疫情直接影响的情形，不属于不可抗力，继续履行合同也并未丧失公平，减免租金的请求，被支持的可能性较少。

笔者简明总结：

能否减免租金，应判断疫情是否直接影响合同履行？

（1）若直接影响合同履行，例如租客被强制性限制使用房屋的情形，可援引公平原则、情势变更或不可抗力，要求相应减免租金；

（2）若未直接影响合同履行，减免租金的请求被支持的可能性较小；

（3）判断直接影响的标准，如笔者上文所述，例如，酒吧、网吧等营业场所被明令禁止开业，这种情形可判断为直接影响。

        二、普通住宅房屋租金减免的要求较难支持

当然，我们首先应查看房屋租赁合同有没有约定，倘若合同中对疫情下的租金减免事项有明确约定的，应按照约定执行；若合同未作约定，则租客无法依据合同要求减免租金。

      其次，普通住宅用房只是用于居住，一方面租金一般不会太高，另一方面疫情的爆发对于合同的履行不会产生太大的影响，直接受疫情影响而无法居住的情形较少。除受疫情直接影响而无法返回小区、出租房，如被隔离、被禁止进入小区、出租房等情形，这时才存在减免租金的可能。

实习律师  黄斌浩